在司法实践中，被执行人在农村有一套房屋，该农村房屋能否被司法拍卖？司法拍卖中应注意什么？

请看现行法律规定

2005年1月1日起施行的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债；第七条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

从2005年的规定来看，只是明确“超过被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”可以强制执行，但对如何把握“超过被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋”并未明确。从2015年规定来看，对被执行人际其所扶养的家属维持生活必需居住房屋明确了有条件执行的具体情形，被执行人名下仅一套住房并非当然取得执行豁免权。

上述两个规定中提及的居住房屋当然包括农村房屋，但在司法拍时还应考虑到农村房屋的特殊性。根据我国法律规定，农村房屋与宅基地的所有权归属不同，房屋的所有权归农民所有，而宅基地的所有权归集体所有，农民对宅基地仅具有使用权。农村房屋的转让不仅指房屋的转让，还包括宅基地使用权的转让。农村房屋作为农民的财产，当然可以转让，但宅基地的使用权可以转让吗？我国《物权法》第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记；我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可知，宅基地的使用权可以转让。由于我国遵循“地随房走”的原则，而宅基地的分配具有社会保障性质，农村房屋的转让必然要受到诸多限制。

请看司法实践中实际发生的案例

案例一：2012年2月15日，B村的杜某与A村的吴某签订《房屋买卖协议》，约定吴某将其所有的位于A村的自建房屋出售给杜某，面积约为148㎡，房屋总价款为184800元，该协议签字生效。杜某房款交清，吴某房屋交付后，杜某即永久拥有该套房屋的所有权。嗣后，杜某未按约定的时间支付房款，亦不接受房屋，并以该房屋属小产权房、双方签订的协议违背了国家法律的相关规定为由要求吴返还已交付的购房款。双方为此未达成一致意见。2012年8月，杜某向法院起诉，请求法院确认《房屋买卖协议》无效。

法院经审理认为，杜某与吴某签订《房屋出售协议》虽属自愿，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据我国《土地管理法》的相关规定，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告杜某不是A村村民，不具备该区域内购房权利。双方签订的《房屋买卖协议》违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。

案例二：李某和黄某均属农村居民，双方系不同集体经济组织成员，各自在本集体经济组织内建有住房。2011年3月3日，李某和黄某签订《宅基地转让协议》，约定由李某将其在本集体经济组织的自建房以50000元的价格转让给黄某。合同签订后，黄某向李某支付了房款，李某将房屋交付给了黄某。之后，李某再向本集体经济组织申请宅基地未被批准，据此，李某提起诉讼，要求确认其与黄某签订的《宅基地转让协议》无效。

法院经审理认为，宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户对宅基地只享有使用权。农村宅基地可以在同一集体经济组织成员之间转让，但是程序必须严格受限，若非同一集体经济组织成员之间转让宅基地所有权，则其转让行为无效。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对“一户一宅”作了规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，因李某和黄某系不同集体经济组织成员，且双方各自已享有宅基地，故双方之间的《宅基地转让协议》违反了“一户一宅”原则，应属无效。

在我国，执行农村房屋最主要的障碍在于现行法律、法规及国家政策对农村房屋所占集体土地的限制性规定。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。即便属于同一集体经济组织的有房有地户成员愿意购买法院拍卖、变卖的房屋，依照“一户一宅”规则，其也无法办理宅基地使用权转移登记手续。所以，在满足特定条件可以对农村房屋进行司法拍卖时，也应对买受人的资格予以限制，即仅限于本集体经济组织的符合申请宅基地条件的成员，也即本村无宅户。

此外，根据最高人民法院、国土资源部、建设部于2004年3月1日颁布实施的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条规定，人民法院对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

小编想说，对农村房屋可以进行司法拍卖，但一定要尊重农村房屋的特殊性，无论是实体上还是程序上，都应符合现行法律法规和政策，尽量避免在维护申请人债权利益和保障被执行人农村居住生存权的利益衡量中侵犯新的权益。