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浅析房企提前开具发票的另一种思路

信息来源:税屋网  文章编辑:zm  发布时间:2022-06-29 14:37:02  

【实操案例】

  房地产通过提前开具发票的方式优化增值税税负,规避全案税负率低于3%的超缴风险,优化项目现金流,创造资金价值。

  【涉税产生原因】

  1项目预缴税款的抵扣在最后一道,优先地价抵减销项;其次进项税;最后预缴税款;

  2增值税文件中没有明确的预缴退回机制。

  【合理性说明】

  1、关于提前开发票的很多文都已有描述,分别是否违规,是否涉及虚开,触发纳税义务发生时点是否不需要预缴,笔者这边就不赘述。

  2、笔者最近看到另外一个思路,收到预收款,按照全案开具发票,全额申报,免预缴。试着说说自己的理解。

  【新方式的理解】

  1、比照了货物方式

  (1)货物或者劳务的增值税纳税义务发生时间,“钱、货”两清的逻辑,纳税义务发生时点也基于此逻辑下;

  (2)对于按揭方式销售房子下,收到首付款时,即全额开具发票,类似开发商已提前触发纳税义务,与客户“钱货两清”,业主的首付款是由其提供,按揭款是银行放款放到开发商手中,业主影响力较弱。

  2、是否无需全款开具,收多少,开多少。

  (1)是否可作为首付款,开首付款的发票,按揭回款开具按揭回款的发票,笔者理解回归货物销售逻辑是不行。

  比照分期收款方式下,“采取赊销和分期收款方式销售货物,为书面合同约定的收款日期的当天,无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的,为货物发出的当天”。按揭回款的时间是不确定。这个纳税义务发生时间还是基于货物发出。

  3、纳税人有选择权吗

  纳税人是否有权限去选择哪些房间预缴,哪些房间不预缴,笔者理解有。需回归到每一套房间去看,基于现有的规则和逻辑下,如果要提前开具发票的房间,就考虑提前开具发票,不提前开具发票的,就正常预缴。

  PS:如果合理税筹,房地产企业可做到不预缴,或少预缴,国家少收税了。实际上还是应该转变观念,预缴不是真正的税金,部分意义上是为了平滑财政收入的方式。昨天的10万人大会就很说明问题了,特殊时期应该有特殊的动作,三军用命,举国办大事是我们的制度优势。盘活房地产现金流,减少后续增量留抵退税对财政盘面的扰动,其实也很关键。

房开企业提前收取发票如何进行税务处理

  前日所发文章建筑业企业未收款开具发票要进行会计处理吗?,探讨了建筑业企业未收款提前向业主或总包方开具发票的会计处理,与此相对应,房地产开发企业或工程总承包企业收到上游企业提前开具的发票,应如何进行会计处理呢?

  首先要明确的一点是,下游企业未付款或者对应项目未发生销项税额,取得上游企业开具的合规的增值税专用发票,适用一般计税方法计税的,可以在规定的时间内认证并申报抵扣,换言之,进项税额的抵扣不以付款为前提条件,也与本项目是否发生纳税义务无关。

  其次,提前收取发票的会计处理,也应区分不同情况:

  情况一:下游企业前期已预提成本且已对「工程施工」或「开发成本」科目进行价税分离的,即对应的税额已经计入「应交税费—待认证进项税额」科目借方的,本期收取专用发票时,相关企业应根据专用发票上注明的增值税额借记「应交税费—应交增值税(进项税额)」科目,同时贷记「应交税费—待认证进项税额」科目。

  例1某房开企业2016年8月预提土建建安成本价税合计数1110万元,所做分录为:

  借:开发成本—建安成本  1000万元

  应交税费—待认证进项税额  110万元

  贷:应付账款  1110万元

  10月收到建安企业开具专用发票666万元,应做账务处理如下:

  借:应交税费—应交增值税(进项税额)  66万元

  贷:应交税费—待认证进项税额  66万元

  情况二:下游企业前期未预提成本或已预提成本但未对「工程施工」或「开发成本」科目进行价税分离的,本期收取专用发票时,相关企业应根据专用发票上注明的增值税额借记「应交税费—应交增值税(进项税额)」科目,同时贷记或赤字借记「工程施工」或「开发成本」科目。

  例2某工程总承包企业2016年8月预提劳务分包成本价税合计数309万元,所做分录为:

  借:工程施工—合同成本—人工费  309万元

  贷:应付账款  309万元

  10月要求劳务分包企业开具专用发票103万元,应做账务处理如下:

  借:应交税费—应交增值税(进项税额)  3万元

  借:工程施工—合同成本—人工费  -3万元

  嗣后,已收取发票对应的工程款实际支付时,直接通过「应付账款」科目核算即可,涉税事项已经处理,付款时不再涉及。



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