【基本案情】

张某系房屋产权人，2021年12月，经房产中介公司居间介绍，李某和张某就房屋买卖签订《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为2870万元，合同中第五条约定：“为办理交易过户手续之需，双方同意于2021年1月30日前至中介方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》”；第十条约定：“甲方应在办理交易过户手续前缴纳其持有该房地产期间的房产税，根据有关规定需要向税务机关或房地产交易管理部门缴纳的交易税费全部由乙方承担。”合同签订后，乙方支付了部分房款。2021年1月21日，上海市住建委等部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，交易房屋的增值税计算基数从交易差额变成交易全额。

随后，张某的中介人员与李某的中介人员微信沟通，因政策导致的税费业主不承担，买方如果不同意可以退还其定金，买方的中介表示“没问题”，故双方签订网签合同，但不久，买方提出“税费新政导致的税费增加，各方各自承担其税费”。双方由此对税费承担产生争议，李某遂诉至法院，要求张某配合办理过户，并要求其承担税费。

【裁判要点】

因新政实施导致新增的税费差额不在双方签订的《房屋买卖合同》意思表示范围内，从二手房买卖的交易习惯来看，交易税费的承担方式是当事人协商买卖价格、决定交易与否的重要考虑因素，在双方达成一致的情况下，买方拒绝承担增加的税费，视为根本违约。

【律师分析】

在本案中，争议焦点在于双方是否对增加的税费承担主体协商一致。在《房屋买卖合同》中并未明确新政导致的税费承担主体的情况下，故在房屋未完成交易之前，双方应当对此进行协商，如卖方坚决不予承担，则买方则要考虑自身承受能力、市场房价、买房意愿等因素是否接受卖方的条件，否则双方视为对于税费承担未达成一致，双方就房屋买卖未达成合意。

为了避免房子没交易成功，还承担违约金等不利后果，各方在房屋买卖过程中应当注意：

1、合同条款要看清。买家或者卖家在签订合同过程中，明确注意房屋价格、付款方式、税费承担等重要条款。

2、重要条款要补充。近几年，无论是北上广深等一线城市，还是其他城市的房产交易市场，房产交易政策存在不确定性，比如房产核价、税收政策等，从而导致房价波动较大，严重影响各方的房屋交易意愿，因此房屋买卖方在中介参与下，应当注意合同中是否包含政策风险条款，如万一新政出台，各方相应的变通方案等。严格区分各方责任，避免后续产生争议。

3、协商过程要清楚。通常情况下，买方和卖方在房产交易过程中都是由专业的中介协调重要细节、办理相应的程序，但是不可避免也会发生一些中介没有将交易双方的意愿表达清楚的情况导致各方存在误解，因此各方应当反复确认房产交易的重要细节和条款。

4、咨询专业人士的意见。往往在房产或者税收新政出台后，市场会出现短时间的“恐慌”，是“丢卒保车”，还是“孤注一掷”，大部分人会不知所措，凭直觉做判断、下决定，从而导致不利后果。因此，在此情况下，建议寻求专业房产从业人员、律师等的专业意见，切勿盲目行动。