基本理论

1.抵押权的概念

抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不移转占有而供担保的物或者财产权利，优先清偿其债权的权利。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。抵押权是抵押权人直接对抵押财产享有的权利，可以对抗财产所有人及第三人，因此抵押权是一种担保物权，其目的在于担保债的履行，而不在于对物的使用和收益。

2.抵押权人的优先受偿权

优先受偿权是抵押权人的一项权利，即在债务人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

此外，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。如果抵押物灭失、毁损或者被征用时，抵押权所担保的债权又未届清偿期的，抵押权人可以请求法院对保险金、赔偿金或者补偿金等采取保全措施。

（以上参见魏振瀛主编：《民法》（第七版），北京大学出版社2017年版）

裁判规则

实务要点一：

除符合《物权法》第一百九十七条规定的情形，抵押财产的范围不包括抵押权实现之前抵押物所产生的租金收益，抵押权人主张其对案涉争议的房屋租金享有抵押权并据此行使优先受偿权的，人民法院不予支持。

案 件：中国光大银行股份有限公司沈阳分行与解某懿案外人执行异议之诉纠纷案〔（2019）最高法民申2205号〕

来 源：无讼网

最高人民法院认为：

根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，抵押权的担保功能在于债务人未履行到期债务时，抵押权人可对抵押物折价或者拍卖、变卖后的财产价值优先受偿。而在抵押权人行使其抵押权之前，抵押人仍是该抵押物的所有权人，其有权对该抵押物进行利用和收益，针对该抵押物利用所产生的收益仍然应归属于抵押人。因此，除非符合《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定的情形，抵押财产的范围不包括抵押权实现之前抵押物所产生的租金收益。中国光大银行股份有限公司沈阳分行关于其对案涉争议的房屋租金享有抵押权，并据此行使优先受偿权的主张，缺乏事实和法律依据。

实务要点二：

在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项的情况下，在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围仅限于未售出的不动产。

案 件：海南文昌农村商业银行股份有限公司与文昌永丰投资有限公司金融借款合同纠纷案〔（2020）最高法民申1866号〕

来 源：无讼网

最高人民法院认为：

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，在消费者交付购买商品房的大部分款项后，其享有的物权期待权优先于建设工程价款，优先于抵押权和其他债权，对其所购房屋享有的权益应当优先保护。根据原审法院查明的事实，案涉在建工程完工后，经海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）书面同意，文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）办理了案涉项目的预售许可证并对外销售。据此，原审法院认为购房人购买房屋系出于善意，其合法权益应予以保护，遂作出文昌农商行作为项目在建工程的抵押权人行使优先受偿权的范围限于项目未售出的不动产，符合本案实际情况，并无不当。

实务要点三：

在案涉房产抵押不能办理登记的情况下，抵押人与抵押权人通过与他人签订虚假《借款抵押合同》来设定抵押担保的，人民法院不得认定抵押权人就案涉抵押房产处置所得价款享有优先受偿权。

案 件：宁德市环三实业有限公司与林某洁买卖合同纠纷案〔（2020）最高法民申1253号〕

来 源：无讼网

最高人民法院认为：

本案争议的主要问题是宁德市环三实业有限公司（以下简称环三公司）对林某洁提供的抵押物是否享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第九条与第十五条规定，环三公司与林某洁签订的合同合法有效，但林某洁提供房产为案涉债务进行抵押担保，双方未能办理抵押登记，抵押权并未生效。在案涉抵押不能办理登记的情况下，环三公司与林某洁约定通过另行签订《借款抵押合同》的形式来设定抵押登记物权，虽然林某洁以案涉房产为环三公司债权进行抵押系其真实意思表示，但《借款抵押合同》的基础借款关系为双方的虚假意思表示，林某洁对黄某的借款实际并未发生，该法律行为应属无效。借款合同是主合同关系，而抵押合同系借款合同的从合同，在借款合同关系无效的情形下，相对应的抵押登记亦应认定为无效。因此，环三公司与林某洁通过与他人签订虚假的《借款抵押合同》来设定抵押担保，不仅是刻意回避案涉房产不能直接为环三公司办理抵押登记的事实，也是通过虚伪通谋意思表示办理的借款抵押登记，故原审法院认定环三公司对林某洁提供的抵押物不享有优先受偿权，并无不当。

实务要点四：

若现有证据不能证明抵押权人在最高额抵押期限和范围内发放贷款前知道案涉抵押房产被查封的事实，则人民法院应当认定其对案涉抵押房产处置所得价款享有优先受偿权。

案 件：福建上杭农村商业银行股份有限公司与王某执行分配方案异议之诉纠纷案〔（2018）最高法民终787号〕

来 源：无讼网

最高人民法院认为：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条第二款的规定，本案中，要分析人民法院福建上杭农村商业银行股份有限公司（以下简称上杭农商行）才溪支行送达协助执行通知书及相关民事裁定书能否视为上杭农商行已经知悉案涉房产被查封的事实。首先，才溪支行是上杭农商行的下属支行，其并非案涉《最高额抵押借款合同》的一方当事人，人民法院向才溪支行送达财产保全裁定及协助冻结林某达的银行账号的通知并不能当然视为已向上杭农商行通知案涉房产查封的事实。其次，才溪支行虽不具有独立法人地位，但基于银行业的经营特殊性，其与单位的内设部门不同，支行在授权范围内有一定的自主经营管理能力，具有相对独立性，在本案中并无证据表明才溪支行有代表上杭农商行接收相关法律文书的权限和职责。最后，人民法院送达给才溪支行的（2011）闽民初字第22-2号民事裁定书的内容为“裁定冻结林某达银行存款5723万元或查封、扣押等值的财产”，才溪支行签署的《协助查询存款通知书（回执）》和《协助冻结存款通知书（回执）》，针对的也是查询并冻结林荣达的银行账户等事项，不能苛责才溪支行应从该裁定书及相关通知书中推断出人民法院要查封案涉上杭农商行已享有最高额抵押权的两处房产，更不能据此推定上杭农商行知道案涉房产已经被查封的事实。据此，因现有证据不能证明上杭农商行在最高额抵押期限和范围内发放1200万元贷款前知道案涉抵押房产被查封的事实，故其对案涉抵押房产处置所得价款享有优先受偿权，一审判决该项认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。

实务要点五：

抵押权预告登记权利人并非抵押权人，若无证据证明其已经完成本登记，则人民法院不能认定其对案涉抵押财产处置所得价款享有优先受偿权。

案 件：大连市住房公积金管理中心与花旗银行（中国）有限公司大连分行案外人执行异议之诉纠纷案〔（2019）最高法民申1049号〕

来 源：无讼网

最高人民法院认为：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”根据文义可知，该条司法解释中可以排除人民法院执行处分行为的，系不动产买卖关系中已对标的物办理了预告登记的买受人，而并非抵押权预告登记的权利人。大连市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）以其对案涉房屋办理了抵押权预告登记为由要求排除人民法院的强制执行，没有法律依据。在此前提下，原审是否查明案涉抵押权预告登记的时效等事实，不影响原审对公积金中心不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的事实认定。如前所述，公积金中心仅是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，在其未提供证据证明已经具备完成本登记条件的情况下，原审对其要求确认就案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求未予支持，并无不当。

相关法律

《中华人民共和国民法典》（节录）

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财 产为抵押财产。

《中华人民共和国物权法》（节录）

第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

来源：判例研究