一、政策背景

2016年3月23日，财政部和国家税务总局发布了《关于全面推幵营业税改征增值税试点的通知》[财税（2016)36号]。该通知规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称“营改增”）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

2016年3月31日，国家税务总局发布了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）。该暂行办法规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得或者自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税也可以选择适用一般计税方法计税。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得或者自建的不动产，适用一般计税方法。

自2016年5月1日起在全国范围内全面推幵营业税改征增值税，“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。

二、不同计税方式的优缺点

在增值税计算中仍采用两种方式：简易计税法和一般计税法。

（—）简易计税方式的优点

《中华人民共和国增值税暂行条例》规定小规模纳税人及个人发生应税销售行为时，按照简易计税方法计算应纳税额。其应纳税额仅与销售额和征收率有关，因此简易计税方法计算更为简单，便捷。同时，对于小规模纳税人而言，其计算结果与实际接近。

（二） 简易计税方式的缺点

对于一般纳税人而言，由于其计算过程完全不考虑进项，因此对于两个销售额和税率相同的企业，简易计税方法计算结果是一致的，但实际生产生活中，可能由于两个企业获得进项税额的不同，导致其各自的税负存在极大的差异，因此简易计税方法测算的结果与实际情况会产生背离，从而导致最终估价结果的偏差。

（三） —般计税方式的优点

由于增值税是多环节征税，即对各环节的增值额征税，从而可以有效解决重复征税的问题。一般计税人往往可以通过销项与进项的互相抵扣，从而降低企业税负。而在估价过程中，采用一般计税方法，更为贴近一般纳税人实际发生的税费支出，从而能够更准确地完成相关估价工作。

（四） —般计税方式的缺点

也正由于贴近实际生产经营状态所承担的税费，因此在估价工作中，准确判断税费，更依赖于估价师收集相关资料的齐全程度，以及对各销项进项税额的准确判断，因此对于工作量、工作时间，以及对于估价师工作能力要求都极高。

（五）未来趋势

全面“营改增”后，大部分的房地产估价机构为了计算方便以及与营业税平稳过渡，普遍采用简易计税方法计算增值税。随着“营改增”的不断推进，适用简易计税方法计算的老项目越来越少，在有关政策要求新项目以一般计税方法计算的前提下，厘清增值税计算在各主要房地产估价方法上的科学应用显得尤为迫切和重要。

三、主要估价方法中增值税计算方法—以北京市为例

（一）总体思路

目前北京市房地产市场中，在没有特殊说明的情况下，默认的市场交易价格为包含增值税的价格。所以，房地产估价机构接受的委托需求绝大部分都是要求评估包含增值税的房地产市场价格。有鉴于此，在考虑主要房地产估价方法中增值税计税方法时应以求取包含增值税的房地产市场价格为主要着眼点。

包含增值税的房地产市场价格具有房地产估价理论中关于房地产市场价格的普遍一般性和客观性的特征。此外，由于增值税的特殊性，不同纳税人的身份、房地产持有年限、税收优惠等因素可能会造成税负的差异，不包含增值税的房地产市场价格具有个体差异的特征。

评估不包含增值税的房地产市场价格时，应充分收集与增值税相关的特定纳税人各类资料信息，进行合理的估算。通过包含增值税的房地产市场价格扣减增值税的方式得到不包含增值税的房地产市场价格。如果无法收集到足够的资料信息，则可以考虑以简易计税的方式估算，近似得到不包含增值税的房地产市场价格，并将有关情况提示报告使用人加以关注。

（二） 比较法

1.统一税费负担的问题

根据《房地产估价规范》（GB/T502912015）的要求，选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，而标准化处理就包括统一税费负担。统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交易税费正常负担下的价格。按照法律法规的要，增值税应该由卖方缴纳。

2.可比实例成交价格增值税调整的问题

目前北京市的房地产交易环节合同申报价格实际的操作口径是按照包含增值税的价格确定的，或者说房地产估价师查询到的交易案例实际上绝大多数是“价税合计”的成交价格。而增值税的缴纳金额受到纳税人身份、持有房地产年限、国家减免税政策等诸多复杂因素影响。虽然理论上可以通过房地产估价师的调查分析将各种税负情况进行“换算”、“还原”，但是在实践开展此类的调查极其困难。因此，建议根据估价结果的内涵分两种情况处理：

（1）估价结果的内涵包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为包含增值税。则不再区分因为不同纳税人身份、持有房地产年限、国家减免税政策等诸多复杂因素造成的增值税缴纳额差异，均视为交易案例的增值税计算方式与估价对象的增值税计算方式相同。对于房地产估价师查询到的交易案例不再做特别处理。

（2）估价结果的内涵不包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

（三） 收益法

1.居住类房地产的出租

在居住类房地产出租中缴纳的增值税金额受到纳税人身份、国家减免税政策等诸多复杂因素影响存在差异，这一差异影响的是不同业主的增值税税负，进而影响不同业主的房地产投资收益率，而不应该影响房地产的客观正常的市场价格。同一房地产的客观正常市场价格不应该随业主身份变化产生差异。

目前北京市的居住类房地产出租的主要形式是个人出租自有的居住房屋收取租金，企业出租居住房屋收取租金的情况占比相对较低。此外，考虑到北京目前大量建设的租赁住宅项目，数年后专业租赁企业的租赁住房也将占据一定的市场份额。因此，建议收益法在处理居住类房地产的出租时以按照个人出租自有的居住房屋收取租金征收综合税的模式为主考虑，同时兼顾以按照专业租赁企业出租居住房屋收取租金的模式。

需要指出的是北京市个人出租自有的居住房屋收取租金目前采取的是将增值税、房产税、个人所得税等税费打包的综合税征收方式。而专业租赁企业出租居住房屋则应该按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）的有关规定计算相关税费。

（1）估价结果的内涵包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为包含增值税。市场租金案例为包含综合税的租金价格，则扣除综合税计算净收益时按照如下公式计算：

公式一（月租金不足15万）：不包含综合税的租金价格=包含综合税的租金价格－包含综合税的租金价格÷（1+5%）×2.5%

公式二（月租金超过15万）：不包含综合税的租金价格=包含综合税的租金价格－包含综合税的租金价格÷（1+5%）×4%

在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（个人出租住宅净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

市场租金案例为不包含综合税的租金价格，则跳过上述扣除综合税计算的环节，在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（个人出租住宅净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

（2）估价结果的内涵不包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

（3）企业出租模式

如果估价目的或者委托方要求按照企业出租居住房屋收取租金模式则做个案特别处理。市场租金案例为包含增值税的租金价格，按照《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第24号）的有关规定计算相关税费，在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（企业出租住宅净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

2.非居类房地产的出租

与居住类房地产的出租相同，非居类房地产的出租不同业主的增值税税负差异只影响不同业主的房地产投资收益率，而不应该影响房地产的客观正常的市场价格。

目前北京市的非居住类房地产出租的主要形式是企业出租自有的非居住房屋收取租金，个人出租非居住房屋收取租金的情况占比相对较低。需要指出的是出租自有的非居住房屋收取租金的企业以一般纳税人为主体。因此，建议收益法在处理非居住类房地产的出租时以按照企业出租自有的非居住房屋收取租金，并以一般纳税人的模式为主考虑，同时兼顾以按照个人出租非居住房屋收取租金的模式。

（1）估价结果的内涵包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为包含增值税。市场租金案例为包含增值税的“价税合计”租金价格，则扣除增值税计算净收益时按照如下公式计算：

公式：不包含增值税的租金价格=包含增值税的租金价格÷（1+9%）

在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（企业出租非居住房地产的净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

市场租金案例为不包含增值税的租金价格，则跳过上述扣除增值税计算的环节，在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（企业出租非居住房地产的净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

（2）估价结果的内涵不包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

（3）个人出租模式

如果估价目的或者委托方要求按照个人出租非居住房屋收取租金模式则做个案特别处理。市场租金案例为包含增值税的租金价格，按照个人出租非居住房屋的有关规定计算相关税费，在扣除其他各类费用后计算得到净收益，使用报酬率（个人出租非居住房地产的净收益与包含增值税的市场价格提取）计算得到包含增值税的估价结果。

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不

包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

（四）成本法

1.估价结果的内涵包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为包含增值税主要成本法构成项目参数取值要点如下：

(1）土地成本

房地产开发企业通过出让方式取得土地的价格不包含增值税，也无法取得增值税专用发票。办理土地权属证书时缴纳的契税基数也是不包含增值税的土地价格。

(2）建设成本

建设成本一般包括建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发间接费用等成本费用。

其中建筑安装工程费、前期工程费、其他工程费以及基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费用中需要由专业的施工单位完成的内容按照9%的增值税率考虑进项税额。工程报价案例为包含增值税的“价税合计”报价，则按照如下公式换算为不包含增值税的报价：

不包含增值税的工程报价=包含增值税的工程报价÷(1+9%)

不包含增值税的工程报价计入成本项目，增值税进项税额在计算增值税缴纳额时与增值税销项税额做抵扣，但是不作为成本项目。

勘察设计费、开发间接费用等中需要由专业的机构完成的专业服务内容按照6%的增值税率考虑进项税。专业服务费报价案例为包含增值税的“价税合计”报价，则按照如下公式换算为不包含增值税的报价：

不包含增值税的专业服务费=包含增值税的专业服务费÷(1+6%)

不包含增值税的专业服务费计入成本项目，增值税进项税额在计算增值税缴纳额时与增值税销项税额做抵扣，但是不作为成本项目。

基础设施建设费、公共配套设施建设费等中缴纳给政府的各类规费均为不包含增值税的金额，直接计入成本项目。

(3）管理费用

通常管理费用以建设成本的一定比例取值。考虑到管理费用中的人员工资与福利占较大比例，且这部分支出是不包含增值税的。因此，可以考虑管理费用以建设成本的一定比例取值，不再特别计算增值税。

(4）投资利息（财务费用）

根据：营业税改征增值税试点有关事项的规定（财政部国家税务总局财税2016)36号）规定“纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。”因此，可以考虑投资利息以利率与投资年限为依据取值，不再特别计算增值税。

(5）开发利润

开发利润可以是成本利润率、投资利润率和销售利润率等，按照相应的公式计算，不再特别计算增值税。

(6）销售费用

销售费用通常需要由专业的销售代理机构完成的专业服务内容按照6%的增值税率考虑进项税。专业服务费报价案例为包含增值税的“价税合计”报价，则按照如下公式换算为不包含增值税的报价：

不包含增值税的专业服务费=包含增值税的专业服务费÷(1+6%)

不包含增值税的专业服务费计入成本项目，增值税进项税额在计算增值税缴纳额时与增值税销项税额做抵扣，但是不作为成本项目。

(7）销售税金

房地产开发企业销售环节的税金由增值税和增值税附加组成。增值税缴纳额的计算如下：

应缴纳的增值税=销项税额－进项税额

销项税额=销售额×9%

销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）-(1+9%)

进项税额=不包含增值税的各类工程造价×9%+不包含增值税的各类专业服务费×6%

增值税附加按照城市维护建设税7%、教育费附加3%和地方教育费附加2%计算，合计为实际缴纳增值税的12%。

计算销售税金时，销售额可以视同估价结果，将其设为未知数“X”，以求解方程的方式计算。

(8）估价结果的确定

包含增值税的房地产成本价格=土地成本+建设成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税金+开发利润－折旧

2.估价结果的内涵不包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。

（五）假设开发法

1.估价结果的内涵包含增值税

(1）根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为包含增值税。

主要假设开发法构成项目参数取值要点基本参考成本法。其基本公式为：

包含增值税的待开发房地产价格=开发完成后的价值（包含增值税）－后续建设成本+后续管理费用－后续投资利息－后续销售费用－后续销售税金－后续开发利润

(2）对于开发完成后的价值采用比较法或收益法测算的，参考比较法和收益法的增值税计算要点。

2.估价结果的内涵不包含增值税

根据委托人的要求，估价结果的内涵确定为不包含增值税。则按照前文总体思路的原则加以处理。