法律咨询

您好，我的同学高辉和高耀是一对双胞胎，他们俩人都已经结婚，他们的父母为他们在不同的小区购买了房屋。高辉住在N小区，而高耀住在K小区。2017年5月，高辉做生意失败，欠下一大笔债务，不得已将自己的房屋抵押给了朋友方某，签订抵押合同后，双方办理了抵押登记手续。高耀知道这件事情后，告诉高辉说你的房屋所在的市区房屋正在涨价，而自己房屋所在市区的房价正在下落，于是想与高辉交换房屋，并支付高辉5万元。高辉同意了，在没有告知方某的情况下，便与高耀交换了房屋。请问，高辉在没有告知方某的情况下，将抵押房产交换的，该交换行为有效吗？

律师答疑

《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”从条文内容可知，抵押权具有从属性，与债权不可分离，抵押权转让而债权没有转让的，会使债的清偿能力减损，抵押的目的就无法实现，因此法律规定这种情况下抵押权的转让应归于无效。法律作出这样的规定，是为避免和防止抵押人利用这一手段逃避债务的履行，侵害抵押权人的合法权益。在您咨询的案例中，您的同学高辉在未告知方某的情况下，将抵押房产与高耀交换，这一行为可能会减损高辉的清偿能力，损害方某的合法权益，因此，高辉与高耀交换房屋的行为依法属于无效行为。如果因此给方某造成损失，高辉还应当予以赔偿。